关键词：新产业新业态发展 大众创业万众创新 地方政府 开发企业 实体企业
《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地政策的意见》 ——对地方政府、开发企业和实体企业的意义
作者：中投顾问 时间：2015/9/22
日前，国土资源部联合发展改革委、科技部、工业和信息化部、住房城乡建设部、商务部印发了《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地政策的意见》（国土资规〔2015〕5号），以下简称《意见》。
其背景主要有以下几方面：一是在经济新常态的背景下，国内经济需要通过驱动创新、大众创业万众创新和战略新兴产业发展推动经济增长，产业转型。二是现有土地政策及规划与新产业新业态发展需求匹配度不够。三是政府层面在产业发展中，除常规土地价格、税收等手段外，缺乏其他更具灵活性的工具。四是目前国内产业园区开发主体由政府转变为政企联合或企业主导的开发模式，企业在对项目运作过程中需要更为灵活的手段，现有土地政策和法规难以满足实际需求。在此背景下，《意见》的出台对地方政府、开发企业和实体企业将具有重要意义。
地方政府：地方政府在产业发展中自主权增加、可利用工具更加多样化
一是对于重点发展新产业用地指标具有优先权，可适度增加年度新增建设用地指标，避免土地指标瓶颈限制。
二是在现有国家城市用地分类的基础上制定地方标准予以明确，向社会公开后实施，这一权利下放并明确在市级以上（含地市级）政府部门，增强了地方政府在产业发展中的政策工具。
三是在土地出让方式更具有灵活性，根据企业意愿、市场情况可采用先租后让、租让结合供应方式，对于符合《划拨用地目录》的，可以划拨供应。
四是在公开招拍挂的情况下，可将投资和产业主管部门提出的产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件，确保政府能够在在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下选择最优合作招商对象。
五是地方政府有权利对不同产业采取差别化用地政策。
开发企业：对于产业园区开发企业（产业地产商）取地方式更为灵活、支持政策更为明确，避免了有政策无支持一是根据园区主导产业能够与政府协商用地性质，同时根据企业发展战略、现金流等因素考虑更为灵活的取地方式，如先租后让、租让结合或者划拨用地等。
二是在拿地过程中能够明确用地性质、后期是否可分割销售以及配套设施的建设比例，避免了因政策“插边球”而导致后期运营风险。
三是明确现有存量物业及用地用途改变后性质及权利类型，对于用地性质、生产服务配套设施比例及是否可分割销售予以明确，并给与五年过渡期。
四是明确了园区开发中的各类政策扶持。如，国家在重大产业关键共性技术、装备和标准研发攻关及技术改造基建专项、工业转型升级等资金安排上，对各类开发区、产业集聚区中的重点企业予以支持；创办三年内租用经营场所的小型微型企业，投资项目属于新产业、新业态的，可给予一定比例的租金补贴；配套设施一定比例内可按照工业用途管理等。
实体企业
为实体企业转型升级，产业集聚提供土地支持和资金扶持。
一是传统工业企业转为先进制造业企业，以及利用存量房产进行制造业与文化创意、科技服务业融合发展的，在符合产业政策和土地规划的前提下，可在原有用地性质下盘活物业和土地资源，过渡期内（5年）不需要增加土地成本。
二是通过土地用途兼容综合利用和入园企业技改升级转型资金扶持，促进产城融合和产业集聚。如，新产业工业项目用地，生产服务、行政办公、生活服务设施建筑面积占项目总建筑面积比例不超过15%的，可仍按工业用途管理。
降低小微企业成本，保障发展空间，为大众创业万众创新提供了保障。
一是通过租金补贴降低小微企业在新产业、新业态发展中的成本。如创办三年内租用经营场所的小型微型企业，投资项目属于新产业、新业态的，可给予一定比例的租金补贴。
二是积极盘活现有存量物业，鼓励建设创业创新平台。如利用存量房产兴办创客空间、创业咖啡、创新工场等众创空间的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策。
